Ljubezen med Slovenci in nepremičninami je že dolgo znana. Je tudi trdna in zvesta. Vendar v tem ljubezenskem dvojcu večinoma nekaj manjka.
Običajni slovenski vlagatelj pozna naložbo v nepremičnino zgolj v fizični obliki. Kaj pa tisti, ki bi želeli vlagati v nepremičnine, pa si ne morejo privoščiti navadno visokega enkratnega zneska potrebnega za nakup nepremičnine ali pa ne želijo pretežnega dela svojih prihrankov nameniti nakupu zgolj ene nepremičnine? Kaj pa vlagatelji, ki se želijo izogniti tveganjem povezanim z nakupom zgolj ene nepremičnine (tveganje neplačevanja s strani najemnika / navadno višji stroški vzdrževanja…)? Imamo dobro novico – obstaja rešitev. Spoznajte nepremičninske sklade, angleško imenovanih REIT (ang.: real estate investment trust).
Na kratko – gre za sklade, ki vlagajo sredstva vlagateljev v različne tipe nepremičnin.
Naložbe v nepremičninske sklade so vsekakor zanimive predvsem iz treh razlogov:
- nizka korelacija z ostalimi naložbenimi razredi,
- boljši profil tveganja/donosnost (višji kazalnik Sharpe)
- navadno stabilnejše in nadpovprečne dividende ter posledično višji absolutni donos v primerjavi z ostalimi naložbenimi razredi (gre za »simuliranje« najemnin, ki jih lastnik dobiva pri oddaji fizičnih nepremičnin)
Investicija v nakup fizične nepremičnine in nato njeno oddajanje prinaša navadno sorazmeren stabilen dohodek v obliki najemnin. Težava se pojavi, da je tovrstna naložba (razmeroma) nelikvidna, saj nepremičnine vlagatelji ne morejo prodati čez noč. Poleg tega je navadno vanjo investiran znaten del investitorjevega finančnega premoženja, torej ne moremo govoriti o (ustrezni) razpršenosti tveganj.
Z investiranjem v nepremičninske sklade pa lahko svoja finančna sredstva razpršite v različne tipe nepremičnin (primer: stanovanjske, poslovne, hotelske, logistične, zdravstvene ustanove…), zneski vloženih sredstev so lahko tudi občutno nižji kot stane nakup ene same fizične nepremičnine, poleg tega je naložba v omenjene nepremičninske sklade zelo dobra zaščita pred naraščajočo inflacijo, pri čemer pa vlagatelj participira tudi na sami rasti cen nepremičnin.
Kaj dosežemo z naložbo v nepremičninski sklad? Kot omenjeno, večjo razpršenost in s tem posledično nižje tveganje. Obenem pa zgodovina uči, da je korelacija gibanja cen oziroma vrednosti z drugimi naložbenimi razredi nižja, kar pomeni, da bi t.i. nepremičninske sklade moral v svoj naložbeni portfelj vključiti pravzaprav vsak investitor. V tujini znaša delež finančnih sredstev, ki jih imajo vlagatelji investirane v tovrstne sklade med 10 in 30% njihovega finančnega premoženja.
Nepremičninski skladi zgodovinsko gledano tako vlagateljem ponujajo:
- stabilen dohodek v obliki izplačevanja nadpovprečnih dividend ter participacijo pri dolgoročni rasti cen nepremičnin,
- likvidnost; vrednostni papir (delnica), s katero se trguje na borzi se enostavno s prodajo pretvori v denar,
- strokovno poslovodstvo: nepremičninske sklade vodijo usposobljeni in izkušeni nepremičninski strokovnjaki,
- neodvisen nadzor s strani pristojnih institucij.
Ugotavljamo, da so nepremičninski skladi v tujini naložbeni razred, prisoten skorajda v vsakem vlagateljevem portfelju, z nepremičninskim skladom Equinox pa bomo tudi Slovenci dobili možnost vlaganja v tovrstni naložbeni razred in to na organiziranem trgu kapitala, torej na ljubljanski borzi.
Primož Jagarinec, partner Equinox partners d.o.o.
julij, 2021
